全球商用不動產顧問巨擘 CBRE 發布最新研究報告，大膽挑戰市場主流的「AI 將導致白領裁員、辦公室空置化」悲觀敘事。報告指出，美國僅有約 5% 的辦公室職位高度面臨 AI 取代風險，高達 77% 的工作將經歷轉型但不會被顛覆性取代，更有 18% 的職位將在 AI 加持下穩定發展甚至逆勢成長。
CBRE 預測，未來五年美國辦公室就業人口將以年均 0.9% 的速度擴張，顯著高於整體就業市場 0.6% 的預期增速。受惠於 AI 產業自身的大量擴編，加上金融分析師、網路架構師及 AI 工程師等新興職缺回流實體辦公空間，商用不動產空置率預計將從 2026 年的 18.3% 大幅收斂至 2031 年的 14.5%。此外，美國人口普查局的數據顯示，新企業登記申請量已從 2022 年 ChatGPT 問世時的約 40 萬件，急速攀升至 2025 年的逾 50 萬件，印證 AI 紅利正驅動新一波創業潮與實體辦公租賃需求。
這份報告的核心張力，源自於商用不動產（CRE）市場長期以來被「遠距工作常態化」與「生成式 AI 雙重夾擊」的深度焦慮。自 2020 年疫情爆發以來，舊金山、紐約等一線城市 A 級辦公大樓空置率屢創新高，許多科技巨擘甚至大規模縮減實體辦公桌席。CBRE 此時發布「AI 救市」的樂觀預測，本質上是該產業對抗市場恐慌論的戰略反擊。
從背景脈絡來看，AI 對就業市場的衝擊呈現高度異質化結構。首先，最容易被 AI 取代的職位——如薪資核算員、稅務人員、報關代理——本身早已高度遠距化，因此這些職缺的消失，並不會直接導致辦公大樓空置率惡化。其次，AI 並非單純「取代勞動力」，而是創造出全新的協作型職位。CBRE 顧問租賃事業群總裁 John Morris 援引歷史規律指出，網際網路與智慧型手機問世後，辦公型職缺在整體就業市場的占比不降反升，「AI 對辦公市場的淨效益將大於負面衝擊」。
更值得關注的是供需結構的時間錯位。由於 2022 至 2024 年利率飆升期間，新辦公大樓的開發案幾乎全面凍結，未來五年頂級辦公空間（Prime Office）的供給將極度受限。CBRE 美國辦公投資租賃事業群總裁 Mike Watts 警告，當一線城市最優質的指標性大樓（A++ 級）出現「無大面積可租」的稀缺狀態時，溢出的需求將被迫下移至次級 A 級物件，形成所謂的「層級溢價擴散效應」（Tier Spillover），進一步支撐整體租金水準。這場敘事之爭的背後，本質是傳統實體資產擁有者試圖重新定錨「辦公室長期價值」的核心命題。
CBRE 的預測雖具備歷史類比的說服力，但其推論仍建立在多項動態變數之上。為了精準評估未來走勢，我們比照 1990 年代個人電腦普及、2007 年 iPhone 引爆行動網路等歷史節點，可歸納出以下三種可能情境：
面對這場 AI 與商用不動產交織的結構性變革，各利害關係人應採取差異化策略：
01 起因觸發：生成式 AI 快速崛起，市場恐慌性預期「白領大裁員、辦公室末日」
02 一階傳導：CBRE 發布逆向研究報告，量化指出僅 5% 職位高度受威脅，挑戰主流敘事
03 二階擴散：商用不動產 REIT 市場重新評估 A 級辦公資產價值，租金與空置率預期被上修
04 三階擴散：科技巨擘與新創公司擴大實體辦公租賃，帶動門戶城市頂級商辦稀缺溢價
05 宏觀終局：全球商用不動產迎來「AI 優先辦公」典範轉移，人機協作場域成為新基礎建設核心
跨事件因果網路圖譜 3 驗證節點
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