美國30年期固定房貸利率連續第四週走升，於本週觸及6.95%，逼近7%大關，創下19個月以來新高。 根據美國房貸巨擘 Freddie Mac 於週四公布的數據，30年期指標利率自上週的6.76%進一步攀升，相較一年前的6.26%增加近70個基點。同步觀察15年期固定利率，亦從上週的6.09%攀升至6.26%，一年前該數字僅為5.41%。
自2月底短暫觸及5.98%的階段低點以來，近1個百分點的利率彈升，等同於讓一筆40萬美元的房貸每月增加約255美元的還款支出。 此次利率衝高的核心驅動力，來自地緣衝突爆發後油價飆漲所推升的通膨預期，連動10年期美國公債殖利率自2月底的3.97%一路狂飆，本週一更突破5%大關，創2023年以來首見。聯準會於週三宣布睽違三年的首次升息，並釋出年底前可能再升一次的訊號，更進一步鞏固房貸利率易升難跌的市場預期。
本事件本質為總體經濟政策、通膨壓力與資產市場流動性的客觀互動結果，其深層結構性矛盾在於「貨幣政策正常化」與「住房可負擔性崩潰」之間的嚴重對峙。理解當前美國房市僵局，必須回溯至2020至2021年疫情期間的極端寬鬆貨幣環境，當時聯準會將基準利率壓低至零利率區間，並啟動無限量量化寬鬆，導致30年期房貸利率一度跌破3%，引發史無前例的購房狂潮與房價飆漲。
然而，自2022年聯準會啟動暴力升息週期以來，政策利率從零一路推升至5.25%至5.50%區間，房貸利率隨之水漲船高，形成當前困局的三重結構性成因：
這三重結構性因素的交織，使美國房市陷入「價格不跌、利率不降、成交量萎縮」的流動性凍結狀態，而非單純的周期性調整。
戰略貿易流向與供應鏈依賴度
HS 2709資料來源：UN Comtrade 聯合國商品貿易統計庫 · 全球市場規模 每日約 1.02 億桶 (全球最大宗貿易商品)
回顧歷史，美國房市曾在1981年面臨18.5%的房貸利率極端情境，當時房市歷經數年的深度調整才恢復正常交易動能；而2008年金融海嘯後，聯準會將利率壓至零區間的7年期間，則造就了史上最猛烈的房價上漲潮。當前美國房市正站在「1980年代高通膨」與「2008年金融海嘯」兩種歷史情境的交界點。
01 起因觸發：2025年2月底美伊衝突爆發，油價飆漲推升通膨預期
02 一階傳導：10年期公債殖利率自3.97%飆破5%，房貸利率連四週走升
03 二階擴散：聯準會結束三年寬鬆週期重啟升息，年底前恐再升一碼
04 三階擴散：購屋者購買力縮水、租屋需求暴增、住宅營建業承壓
05 四階擴散：科技人才遷徙潮加速、區域房價分化加劇、消費動能減弱
06 宏觀終局：美國房市陷入「量縮價穩」長期僵局，住房可負擔性危機結構化
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10Y-2Y 美國公債殖利率利差
全球總體經濟衰退與降息週期的頭號先行指標。利差倒掛修復通常伴隨經濟週期重大轉折。 當前數值反映全球資本與供應鏈成本正處於關鍵拐點，對本情報涉及實體的資產定價與營運策略具備直接外溢影響。