美國房產科技巨擘Zillow於最新報告中向等待利率降溫的購屋族潑了一盆冷水。8月時，美國30年期公債殖利率一度觸及19年來高點；雖然10年期公債殖利率於9月23日當日飆升創下2025年4月以來最大單日漲幅，並以約5.1%收在近20年高點，隨後公債殖利率雖因美國財政部擴大長債買回而機械性回落，但推升殖利率的結構性力量並未消散。
Zillow資深經濟學家Kara Ng明確指出，政府赤字、油價衝擊與AI建設帶來的債務需求，三大結構性推力將在利率底部形成堅實支撐。在此背景下，Zillow將2026年底的30年期固定房貸利率預測微幅上修至6.7%。對買家而言，更殘酷的現實是：8月份典型房貸月付金額已較一年前高出2%，秋季若出現的房價跌幅，很可能將被高昂的借貸成本完全吞噬。
這場房貸僵局並非單純的供需問題，而是深層的結構性財政與貨幣政策矛盾爆發。理解此事件，須先回顧2008年金融海嘯後美國總體經濟的演進脈絡：聯準會長年維持低利率環境，使公債殖利率成為房貸定價的天然天花板。然而疫情後，聯準會為對抗通膨啟動暴力升息，10年期公債殖利率自2022年起一路狂飆，從0.5%一路突破5%大關。
當前台灣與全球讀者最容易忽略的，是「AI債務」這項全新變數。 科技巨擘微軟、Google、Meta、亞馬遜為打造AI基礎設施與超大規模資料中心，正以史無前例的速度發行投資等級公司債。Zillow引述的數據點出了殘酷真相——這些天文數字的AI資本支出，正在直接抽乾長天期公債市場的資金池，推升殖利率。
背後的核心矛盾，是美國聯邦政府的結構性赤字。儘管拜登與川普政府在不同任內試圖控制開支，但人口老化帶來的社安與醫療負擔、軍費擴張與減稅政策，使美國財政赤字持續維持在GDP的6%左右。為填補赤字，財政部不得不大量發行長天期公債，供給暴增直接打壓債券價格、推升殖利率。
此外，地緣政治引發的油價衝擊同樣不可忽視。當油價飆升，市場對通膨死灰復燃的預期升溫，公債殖利率作為「實質利率＋通膨預期」的加總，其抗通膨溢價部分自然水漲船高。這三大力量——政府赤字、AI債務與油價衝擊——共同構築了殖利率的鐵底，讓聯準會即使啟動降息，也難以將房貸利率壓回3%疫情時代的甜蜜點。
戰略貿易流向與供應鏈依賴度
HS 2709資料來源：UN Comtrade 聯合國商品貿易統計庫 · 全球市場規模 每日約 1.02 億桶 (全球最大宗貿易商品)
01 起因觸發：AI資本支出爆量、政府結構性赤字與油價衝擊三重壓力，推升美國10年期公債殖利率飆破5%創19年新高
02 一階傳導：長端利率走高直接傳導至房貸市場，Zillow將2026年底30年期房貸利率預測上修至6.7%
03 二階擴散：典型房貸月付年增2%，購屋實質購買力下滑，租屋剛性需求升溫，住宅REITs估值面臨重估
04 宏觀終局：美國住宅不動產形成「高利率新常態」，首購族被結構性排擠，AI債務與財政赤字問題未解前，總體經濟利率敏感度永久上修
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油價飆漲作為Zillow所稱「政府赤字、油價衝擊、AI建設」三大結構性推力之一，與聯邦財政赤字及AI資本支出共同推升美債殖利率底部，使房貸利率難以降溫，形成民生端「油價＋房貸」雙重通膨擠壓，加劇各州汽油稅減免的政治壓力
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10Y-2Y 美國公債殖利率利差
全球總體經濟衰退與降息週期的頭號先行指標。利差倒掛修復通常伴隨經濟週期重大轉折。 當前數值反映全球資本與供應鏈成本正處於關鍵拐點，對本情報涉及實體的資產定價與營運策略具備直接外溢影響。