AGNT, Inc.（Nasdaq: AGNT）旗下子公司eXp Realty執行長Leo Pareja於2026年10月在鹽湖城舉行的eXpcon大會上，對全美房地產經紀人提出極具顛覆性的市場展望。Pareja明確指出，房地產市場真正的崩盤早在三年前就已發生，其表徵並非房價崩跌，而是交易量萎縮至1995年以來的歷史新低。
根據美國人口普查數據，1996年全美人口約2.69億時，現有屋（existing-home）年成交量即已突破400萬戶；時隔三十年，人口暴增至約3.42億，2023年後的年成交量卻長期停滯在400萬戶附近。Pareja警告，市場主流預期2027年成交量約400萬戶的看法過於樂觀，若房貸利率與總體經濟持續承壓，2027年成交量極可能跌破400萬戶大關，為1995年以來首見。
儘管如此，全美9月現有屋成交中位數仍達42.91萬美元，較去年同期上漲1.6%；前300大主要市場中，246個市場仍呈現年比價漲。Pareja強調，當前跌幅僅2%至4%，與2008年金融海嘯時期的20%至30%崩跌有本質上的差異。
此事件的本質並非傳統的政商利益角力，而是一場對房地產從業人員集體認知框架的深度解構。Pareja試圖打破業界長期以「2008年金融海嘯」與「2021年疫情資金狂潮」兩次極端事件作為常態基準的錯誤慣性。
從歷史脈絡觀察，自1971年以來，美國30年期房貸利率的長期均值約為7.7%。然而，聯準會僅在2008年金融海嘯與2020年新冠疫情兩次極端危機中將基準利率壓至零，這造就了過去二十年所謂的「利率紅利盛宴」。**這兩波史無前例的資金熱潮不僅透支了未來的買家，更徹底扭曲了整個產業對「正常市場」的心理預期。
更深層的結構性矛盾在於房貸利率的定價機制。Pareja精準指出，房貸利率實質上追蹤的是10年期美國公債殖利率，而非聯準會的基準政策利率。這意味著即便聯準會啟動降息循環，若通膨與赤字壓力推升長端殖利率，購屋族實質負擔仍可能持續惡化。Pareja直言：「我們極可能在看到5字頭利率之前，先看到8字頭利率。」這句話精準戳破了市場對寬鬆貨幣政策即將拯救房市的集體幻想。
另一個關鍵背景在於「鎖定效應」（Lock-in Effect）的結構性轉折。當前持有6%以上房貸的屋主數量已多於持有3%以下房貸的屋主，且近期賣方平均持有房屋時間已延長至8.44年。隨著生命週期事件（結婚、生子、退休、離婚）逐漸壓過利率置換的顧慮，市場流動性冰封終將出現裂縫。這並非危機的訊號，而是泡沫退場後，產業重新學習如何在「正常」環境中運作的必經過程。
Pareja的演講勾勒出美國房市未來三至五年的三種可能情境演進路徑：
最關鍵的判斷在於：聯準會的政策利率與市場實質房貸利率的脫鉤程度，將決定美國房市是走向「日本化」的低流動性穩態，還是迎來痛苦的流動性釋放。
面對房地產市場典範轉移，各方參與者應採取以下戰略行動：
01 起因觸發：兩波史無前例的零利率狂潮（2008、2021）扭曲產業基準預期，透支未來買家
02 一階傳導：現有屋年成交量自2023年起萎縮至400萬戶附近，AGNT/eXp等平台經紀業務承壓
03 二階擴散：房貸經紀、驗屋、搬運、裝潢等房地產周邊服務鏈全面進入寒冬，產業加速整併
04 宏觀終局：美國家庭財富配置從房地產轉向金融資產，長端利率僵固可能觸發退休族被迫售房潮，最終重塑美國住宅市場的流動性結構與世代財富分配
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10Y-2Y 美國公債殖利率利差
全球總體經濟衰退與降息週期的頭號先行指標。利差倒掛修復通常伴隨經濟週期重大轉折。 當前數值反映全球資本與供應鏈成本正處於關鍵拐點，對本情報涉及實體的資產定價與營運策略具備直接外溢影響。
