夏威夷茂宜郡於 2025 年 12 月通過《第 9 號法案》（Ordinance 5909），強制逐步淘汰公寓分區內的短期度假租賃，盼將供給釋回長租市場。然而，茂宜地產公會（REALTORS Association of Maui, RAM）最新檢視 2026 年 1 月至 7 月的 183 筆公寓交易數據顯示，近 70% 的買家稅單郵寄地址位於美國本土，僅約 21% 在夏威夷，其中茂宜本島買家更只占約 20%。在融資結構上，183 筆交易中有 63 筆（34%）未登入任何抵押貸款，推估為全現金交易，其中 68% 的稅單地址來自美國本土。
更值得關注的是，部分受法案影響的物件雖已大幅降價，卻未真正回歸在地買家。以 Paki Maui 社區為例，一戶原本開價 47.2 萬美元的公寓，歷經 300 餘日掛牌、兩次上市後，價格下修至 33 萬美元，降幅約 30%，但每月僅 HOA 費用與地產稅即高達 2,023 美元，尚未計入房貸、保險與水電。RAM 早前曾估算，部分公寓每月持有成本可能介於 3,400 至 11,000 美元以上，顯示表面降價並不等於實質可負擔。
此事件本質為旅遊依賴型經濟體的住房結構性危機，涉及地方政府、投資者、本地居民三方對「可負擔住房」定義的拉扯，屬於真實的政策利益博弈。核心矛盾可從三個層面拆解：
一、地方政府與居民對抗觀光地產化的政策意志
《第 9 號法案》源於在地居民長期抗爭，盼藉由強制淘汰短期租賃，將公寓供給導回長租市場，緩解數千名被迫外移的勞工居住壓力。然而，單純限制供給端的「用途」而非擴大「總量」，實為治標之舉，未觸及生產成本高、保險費飆漲與缺工等結構性問題。
二、外來資本與在地買家的購置力落差
數據顯示，受法案影響而降價的物件高度集中於外州現金買家與投資人手中。現金交易占比達 34%，其中 68% 稅單來自美國本土，意味著最容易被掃貨的，往往是當地居民難以競爭的物件。投資人也已將目光轉向單一家庭住宅，因其持有成本較低、法規限制較少，恐進一步排擠在地首購族。
三、產業公會對政策效果的保留態度
RAM 並未全盤反對法案，但主張應以《第 88 號法案》與 H-3、H-4 旅館分區機制取代，強調真正的解方是增加整體供給、強化勞動工住宅、放寬冗長的審照流程與基礎建設投資。其立場反映旅遊地產業者對政策不確定性的焦慮，亦凸顯「降價是否真能轉化為可負擔」的核心疑問。
01 起因觸發：2025 年 12 月《第 9 號法案》強制淘汰短期度假租賃
02 一階傳導：公寓市場降價，外州現金買家與投資人加速承接
03 二階擴散：投資人轉向單一家庭住宅，推升透天價格
04 三階深化：在地勞工居住成本未降，缺工問題加劇
05 宏觀終局：旅遊依賴型經濟體的住房治理成為全美示範案例
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