美國聯邦 Fannie Mae 與 Freddie Mac 將於 2026年11月2日全面要求房貸採用 UAD 3.6 統一鑑價資料集，但部分尚未完成系統升級的貸款機構，經申請後可繼續使用舊版 UAD 2.6，最遲至 2027年5月19日。
這項一次性過渡措施，使市場同時存在兩套標準。NAMB 總裁 Michael Farrell 指出，同一客戶即使取得相近房貸利率，也可能因承辦機構採用的鑑價格式不同，面臨約 300美元價差及 3至5個工作天延遲。
自2027年3月1日起，使用舊格式的貸款還可能失去抵押品價值代表性及相關保證責任，機構的抵押品審查工具也不再提供標準風險分數。監管鬆綁了立即換版要求，卻未消除新制的人力、軟體與價格代價。
這項變革表面上是房貸鑑價表單升級，實際上涉及監管一致性、科技設備成本、鑑價人力供給，以及經紀人如何向消費者揭露風險之間的結構性拉鋸。Fannie Mae 與 Freddie Mac 原本要求同步採用 UAD 3.6，目的在於增加資料點、改善資料品質並降低跨機構估值落差；但若一刀切執行，尚未完成軟體更新的貸款機構與獨立鑑價者可能無法承接業務。
因此，監管機關選擇給予一次性例外，並把最終期限拉長至2027年5月19日。這緩解了短期營運中斷，也讓部分機構得以繼續使用成本較低、送件較快的 UAD 2.6，維持競爭力。然而，過渡期延長可能產生「觀望效應」：年長鑑價者暫時缺乏立即改進系統的急迫性，延後投資反而提高未來轉換時的供需缺口。
市場已出現明確供需失衡。Farrell 舉例，同一筆鑑價案件，UAD 2.6 收費555美元，UAD 3.6 則要850美元；差額主要反映願意承接新版表格的現場鑑價者不足，而非資料品質本身立即增加同等價值。Appraisal Foundation 與 Appraisal Institute 預估，約 23%至25%的現場鑑價者可能因無法或不愿適應新格式而離開市場，其中平均年齡已超過62歲。
利益分配因此出現轉向：貸款機構初期可藉舊制降低成本，但須承擔風險評分與保證責任逐步失效的風險；鑑價科技供應商則面臨升級需求與資本支出；經紀人若能提前揭露時程與價格差異，反而能取得專業信任。若例外期限逼近前仍未完成轉換，成本壓力將由少數承辦機構迅速擴散至整體房貸市場。
美國房貸市場過去曾因大型機構採用電子評價、放款自動化與標準化資料集，逐步縮短處理時間。此次 UAD 3.6 轉換與歷史上的數位化趨勢方向一致，但現場鑑價高度依賴專業人力，短期無法像純軟體流程一樣迅速擴充。未來走向取決於科技替代速度與人力退出速度之間的落差。
01 起因觸發：UAD 3.6強制上路與一次性舊版例外並行
02 一階傳導：貸款機構、鑑價管理公司及經紀人面臨成本與時程分化
03 二階擴散：住宅交易、裝修、搬家與地方稅收週期受到延長
04 宏觀終局：房貸流動性下降，金融科技與大型機構市場集中度可能上升
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