美國住宅市場正從疫情後供不應求的賣方市場，轉向供給過多、買方挑剔的結構性失衡。30年固定房貸利率近期升至 7.4%，接近三年高點，高利率同時推高月供、壓縮家庭可負擔的預算上限，也使既存房貸持有人延後換屋。
需求端因此明顯降溫。Redfin 統計，美國50大都會區的賣方人數約比買方多 63%，買方數量降至2013年有紀錄以來最低；全國中位挂牌價格9月較一年前下跌 1.2%至41.925萬美元，約 21% 房源在初次挂牌後降價，創四年新高。
賣方因而下調開價、提供買方成交成本補貼，甚至自行負擔修繕費用。德州Murphy一棟四房住宅多次降價、暫時下架後再重新上市，最終成交價由75萬美元降至 65萬美元，賣方另支出9,000美元修繕；華盛頓州Blaine一棟要價82.5萬美元的房屋即使降至80萬美元以下，仍因看屋人氣近乎歸零而沒有買方出價。市場真正的問題不是單純缺乏需求，而是既有房價已高到缺乏利率支撐。
這場房市調整確實存在利益角力，但衝突並非房東與房客直接對抗，而是高房價、房貸利率、庫存供给與家庭所得之間的結構性失衡。過去數年，買方為爭取有限房源，被迫在競爭中接受更高價格、將價格戰轉化為貸款競爭；如今供給增加、買方減少，議價權因而重新回到買方手中。
2008年金融危機後，美國住宅市場曾因foreclosure供應激增與信用紧缩陷入深度衰退；本輪則主要源於疫情後供給錯置、超高房價及長期利率上升。兩者共同點是買方融資能力收縮，差異是本次信用市場並未全面凍結。
整體而言，未來12至18個月不應期待全美房價全面回升。區域就業、人口流入、可負擔房價與新屋庫存，將比30年房貸利率更能解釋市場分化。真正轉折訊號不是成交價短暫反彈，而是買方數量、房貸申請、房屋持有天數與庫存月數同步改善。
01 起因觸發｜30年房貸利率升至7.4%，高房價與通膨共同削弱購屋可負擔性。
02 一階傳導｜買方人數降至2013年以來最低，賣方開始降價並補貼成交成本。
03 二階擴散｜房貸申請量與換屋需求減弱，房地產科技、仲介及建築投資回報承壓。
04 三階衝擊｜-REITs、開發商及高槓桿房東面臨現金流重估與去槓桿壓力。
05 宏觀終局｜房價與成交量持續分化，地方稅基、家庭資產及區域就業差距可能進一步擴大。
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10Y-2Y 美國公債殖利率利差
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