CBRE最新第三季美國辦公室市場報告顯示，市場在疫情後重組數年，終於逐漸建立新的需求基礎。第三季租賃量按年增加 4%，若維持勢頭，全年成交面積可望超越2022年創下的 2.38億平方英尺紀錄；連續十季淨吸租為正，整體空置率降至 18.2%，並連續第五季下滑。
供給端收縮使復甦更為明顯。第三季辦公室新建案完工量按年大減 76%，市場租金漲幅超過 3%，為2016年以來最強同期成長。優質辦公室空置率已降至 11.9%，曼哈頓中城更僅剩 1.9%，顯示租戶需求正集中於交通便利、資產品質佳的地點。
需求結構也由延約、換約轉向擴張。今年截至目前新租約占整體租賃量 61%，高於2025年的56%，儘管仍低於疫情前約70%的水準。CBRE調查顯示， 89%雇主要求員工每週至少進辦公室三天，較前一年增加11個百分點。
這場辦公室市場復甦，本質上並非舊型全面回流，而是供需兩端同步重塑所形成的新型均衡。疫情前，企業普遍以總部集中、密度最大化為前提，辦公室面積主要依據員工總數配置；疫情後，遠端工作把「工作發生在哪裡」與「公司需要多少實體空間」拆開，導致大量退租、縮租與降級遷移。現在的回升因此具有高度選擇性，而不是全面復古。
第一項結構性轉變，是需求由多數市場平均復甦轉向優質資產集中。整體空置率仍有18.2%，明顯高於疫情前約12%，但曼哈頓中城優質空間已接近滿租。租戶願意支付溢價換取位置、品牌形象、協作環境與硬體品質，這使黃金地段重新取得定價權，而較弱、缺乏交通與配套的辦公市場仍可能長期承壓。
第二項轉變，是供給管制與企業謹慎共同造成出租率下降。新建案完工量驟降76%，表面上是供給紅利，實際上也反映建築成本、融資難度，以及業主在需求不確定時延後开发的決策。需求只要溫和回升，便足以推動優質物業的租金與資產價值；換言之，這不是供給自然增加的成長，而是供給被壓縮後形成的脆弱平衡。
第三項轉變，是混合工作由個人層面的自由選擇，轉為企業層面的協調工具。當主管要求同一天到齊，遠端員工便無法任意選擇日期，容許企業在不大幅犧牲協作的前提下維持或增加核心office需求。這也解釋了為何新租占比回升，同時每名員工使用的面積仍緩慢增加。
AI則構成中長期變數。自動化初期可能優先削弱文書、客服與部分行政工作，但高價值判斷、跨部門協作及信任建立仍高度依賴面對面互動。AI未必直接摧毀辦公需求，反而可能迫使企業重新配置高價值人力與更有效能的實體據點。真正風險不在於工作消失，而在遠端可替代職位的價值鏈遭全面重估。
這輪變化不宜直接類比2000年代網路泡沫破裂後的全面復甦，因為驅動力不同。2000年代復甦主要來自信用擴張、人口成長與科技產業全面增員；目前市場則同時受到遠端工作、供給凍結、企業精简與AI重塑的互動影響。真正的基準不是回到疫情前，而是形成空置率較高、空間更有效率、租賃更集中於優質資產的新常態。
人口老化與工作人口縮減仍是結構性逆風，尤其會壓抑部分成熟城市及通用型辦公需求。因此，即使空置率下降，投資報酬的改善也將更多依賴選址、租約品質與營運效率，而非單純持有大面積不動產。
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