英國房產顧問 Savills 預估，全國住宅價格將在 2026 年下半年至 2027 年持續走弱，主要住房價格下跌約 1.5%，整體高峰至低點降幅約 3%。其中，中東長期衝突推升能源與通膨風險，使房貸利率較難迅速回落，買家信心與可負擔性因而受壓。
Savills 預期房市於 2028 年下半年才開始明顯復甦，2028 全年漲幅約 3.5%，2029、2030 年均上看 5%，2031 年回落至 3%。至 2031 年止，平均房價累計上漲 15.8%，約增加 5.65 萬英鎊。首購族將率先帶動需求，較高首付可負擔性及政府措施是主要支撐。
區域展望差距顯著：英格蘭西北部五年漲幅達 23.3%，高於倫敦的 8.1%；威爾斯與蘇格蘭皆預估上漲 21%，主要受相對可負擔性、就業及投資前景支撐。曼徹斯特、利茲、利物浦與布里斯托被列為潛力較強城市，較大型家庭住宅亦將受彈性上班與人口結構改變帶動。
這場預測並非單純的房價循環，而是英國住宅市場、房貸政策、能源通膨與區域發展失衡共同形成的結構性僵局。核心矛盾在於房價與家庭所得已經脫鉤，但利率並未同步回到足以刺激成交的水平。 自 2022 年底以來，多數屋主已陸續承受較高融資成本，真正需要由低於 2% 的舊貸款重新議價的家庭已相對有限；因此，市場較可能呈現成交低迷、價格緩跌，而非全面崩盤。
中東衝突是短期延後復甦的外部催化因素，但真正瓶頸仍在英格蘭銀行與房貸市場。中東局勢若延長，會透過能源價格、通膨預期及金融市場風險溢價推高殖利率，使「更早降息」更難實現。Savills 的判斷因此具有政治經濟意涵：政府雖能藉首購優惠、首付與供給政策支撐需求，卻無法完全抵銷高房貸月負擔。這代表政策能延緩交易崩跌，卻難以立即扭轉資金成本。
另一項利益角力發生於倫敦與北部城市之間。倫敦供給管制、較高交易成本與土地稀缺，使價格韌性高，但五年漲幅預測反而最低；北英、威爾斯及蘇格蘭因可負擔性較佳、產業與通勤投資具吸引力，預期增幅超過兩成。對開發商、房貸銀行、租屋市場及地方財政而言，這意味著資本可能進一步流向曼徹斯特、利茲等城市及其通勤腹地。
需求端也出現人口典範轉移：遠距與混合工作使「辦公室加家庭住宅」需求上升，買家組成改變則支撐較大型住宅。最大的受益者將是可負擔、能吸納就業與通勤資金的城市，以及持有大型家庭住宅的屋主；承受最大壓力的則是依賴較高房貸倍數的購屋者、首次進入市場的年輕家庭與高槓桿投資人。
英國房市自2022年利率急升以來，已由「連續上漲但成交萎縮」進入「價格與交易同步受壓」的調整期。本輪走勢與1990年代 differ：目前更缺乏大量浮動利率房貸的即時再融資衝擊，因此下跌可能較慢、跌幅較淺。 Savills預估的高峰至低點約3%跌幅，也反映房主未普遍被迫出售。
01 起因觸發：中東衝突延長與能源通膨風險，延後市場對房貸利率下行的期待
02 一階傳導：首購族可負擔性受壓、住宅成交量縮減，房價進入溫和修正
03 二階擴散：建商去化週期延長，房貸銀行競爭加劇，住宅服務業需求分化
04 區域重配：資金轉向曼徹斯特、利茲等北部城市及較具可負擔性的通勤地帶
05 結構轉變：大型家庭住宅受彈性上班與人口結構改變支撐，首都溢價相對收斂
06 宏觀終局：2028年下半年成為房市信用、利率與政策能否同步轉向的核心檢驗點
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