美國全美房地產經紀人協會最新調查顯示，首次購屋者占購屋族群的比重降至 22%，接近歷史低點；住房供給不足與高價共同排擠年輕買方。
更關鍵的是，首次購屋者全現金支付的比率已升至 10%，為2003年開始蒐集相關資料以來最高。全現金首購者之中，28%使用遺產、21%運用出售繼承房產所得，且中位年齡達54歲，明顯高於貸款購屋者的38歲。
全體首購族的中位年齡則升至40歲，創下新高。報告指出，個人儲蓄仍是首付最大來源，但使用401(k)、股票或加密貨幣等資產，比例已超過向親友取得財務援助。整體而言，房市門檻正從一般信用與儲蓄能力，轉向家庭資產與世代轉移時點。
這場房市變化並非單純的「信用市場緊縮」，而是住房可負擔性、利率週期與代際財富分配共同作用的結果。美國住宅長期供給不足，房價在疫情後上漲、庫存偏低，而30年期房貸利率維持高檔，使每月房貸與首付門檻遠離典型年輕家庭的收入能力。首購族占買方比重降至22%，反映市場已從廣泛參與的住宅市場，轉變為少數家庭能進入的資產市場。
美國住房市場接下來不會單純隨利率下降而恢復舊有普及性。戰後嬰兒潮世代進入高齡階段，遺產與房產轉移規模擴大；房貸利率若維持高位，流動性更強的世代轉移將取代信用市場成為購屋資金的主要邊際來源。
01 起因觸發：住房供給不足、高房價與高房貸利率共同抬高進入門檻
02 一階傳導：首購族占比降至22%，全現金購屋占比創10%新高
03 二階擴散：遺產與退休帳戶成為首付來源，跨代財富差距加速顯現
04 產業連動：房貸需求、租屋流動性、房產估值與地方稅收結構分化
05 宏觀終局：住房可負擔性差距可能壓抑家庭形成、消費與地方勞動力配置
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