孟加拉房地產暨住宅協會（REHAB）要求政府全面禁止或從嚴監管「土地權益型住宅」：開發商分割或出售土地權益，承諾日後興建並交付特定公寓。協會會長阿里・阿夫扎爾在達卡舉行記者會指出，這類交易常未揭露土地權屬、核准圖說、興建能力、資金用途、公寓確切位置與交付法律保障。買家因而無法確認能否如期取得住所、合法持有產權，甚至能否追回投資。
協會稱，已有約4萬人受害；若趨勢持續，未來兩至三年可能衍生約5,000億塔卡的訴訟與法律爭議。其引述的調查報告顯示，截至2026年9月30日，法院已有9,823件土地權益住宅相關疑似詐欺案件，涉案金額約1.2兆塔卡。REHAB提出六項要求，包括禁止或法制化監理、募資前確認土地權利與專案許可、獨立稽核既有專案、偵查重複出售與偽造權狀、公開資金帳目，以及聘用合格建築師與工程師。
這場爭議並非單純的房價問題，而是 Bangladeshi 住宅市場長期以來土地權利、融資籌集與建商履約能力分離後形成的結構性風險。快速都市化、人口增加與中產購屋需求，使「先賣土地權利、再興建交屋」成為部分建商吸引資金的工具；當地卻缺乏足夠透明的專案專戶、第三方工程監理與統一的住宅交付標準，資訊不對稱便由行銷優勢轉化為侵權風險。真正的核心矛盾，是購屋者將建商的行銷承諾視為可立即變現的產權，但法律上取得的往往只是一項高度依賴履約的合約性權益。
各方利益因此直接衝突。建商可能主張土地合資是擴大資金來源、降低自有資本壓力的合法工具，銀行與民間募資者則可藉由分期收款及合資名目接觸更廣客源；購屋者承擔工程延期、房價波動與流動性不足的風險，地方政府雖能藉開發活動增加土地收益與營建稅收，卻可能因事後追責而承擔財政及聲譽成本。REHAB並非否定所有合資模式，而是要求每一筆交易都能辨識特定土地、核准專案、工程預算、交付時程及法律產權。這意味改革方向不是單純禁絕土地合資，而是將其納入與一般建案相同的專案分離、資訊揭露與交付責任。
更深層的風險在於，龐大未交付資產可能轉化為銀行壞帳、購屋者呆帳與法院積案，並迫使政府回頭處理缺乏資金的爛尾工程。土地權益模式若只是被全面壓縮而未建立可信的替代融資機制，短期交易會轉入地下或轉向更難追查的個人集資；因此，執法強度必須與建商銀行帳戶監管、工程進度稽核及投資人辨識教育同步。
這類整治可與亞洲、南亞及中東歷來土地分售與預建住宅失靈事件對照：市場往往不是因需求消失而崩壞，而是因資訊隱匿、資金挪用與交付責任模糊，最終把建商流動性問題轉成家庭畢生儲蓄危機。孟加拉目前的4萬名受害者、9,823件案件及可能達5,000億塔卡的爭議，顯示制度問題已由個案傷害進入系統性風險階段。未來兩至三年真正關鍵的，不是宣布多少專案合法，而是能否讓每一筆預售資金與每一項交付義務都可被獨立驗證。
01 起因觸發：REHAB要求禁止或嚴格監管土地權益型住宅，揭露權狀、工程、資金與交付資訊不透明
02 一階傳導：既有專案進入查核與訴訟週期，購屋者交付預期受挫，建商資金週期與預售能力承壓
03 二階擴散：房貸銀行須重估授信與擔保品，律師、工程查核、資金託管及建商治理服務需求增加
04 宏觀終局：若缺乏透明替代制度，房市交易縮減、爛尾工程與公共財政壓力上升，消費者對預售住宅失去信心
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