加拿大聯邦政府於2026年11月5日公布的《2026年預算》中提出調整外國買家限制：外國買家原則上仍不得購買既有二手住宅，但可望取得購買新建住宅的例外；現有二手住宅禁令則延至2029年1月1日。
這項政策仍須經立法及監管程序，落實日期尚未公告。現行措施源自2023年1月啟動的外國人購屋禁令，原定執行兩年，後來延長至2027年1月。新制設計參考澳洲經驗，將外國資本導向新建案，協助建商去化庫存並取得後續開發所需資金。
即使聯邦解禁，省級稅負仍然存在：安大略省對部分外國買家課徵25%非居民投機稅，卑詩省指定地區另有20%物業轉讓稅，因此新制不等同全面開放外國人購屋。
此案本質上是住房政策中「供給擴張」與「需求管理」之間的結構性拉扯。加拿大政府原本以限制外國需求、抑制投資性交易作為降低房價與提高可負擔性的工具；如今卻準備對新建住宅鬆綁，顯示政策重心正由壓抑既有住宅需求，轉向協助建商度過銷售疲弱、啟動下一輪 construction 的資金斷點。
真正值得檢驗的不是外國買家數量，而是新增資金能否轉化為更高開工量、更快交付與更多可負擔住宅，而非僅替既有庫存換來新的買方。
戰略貿易流向與供應鏈依賴度
HS 8507資料來源：UN Comtrade 聯合國商品貿易統計庫 · 全球市場規模 $1,300 億美元 / 年 (複合成長率 >24%)
從澳洲住宅外國人審核制度與加拿大2023年購屋禁令的演進來看，新制能否成功，不在於單純放寬規則，而在於外國資本是否真正進入新建住宅，並形成「去庫存—回款—開工—交付」的循環。
01 起因觸發：加拿大新房銷售疲弱、庫存累積，建商預售回款與後續開工面臨壓力。
02 一階傳導：聯邦擬放寬外國人購買新建住宅，同步延長二手住宅禁令至2029年。
03 二階傳導：建商去化速度、預售現金流、土地需求、建材採購與建築就業受到影響。
04 跨市場效應：澳洲等採購新屋導向制度的市場，可能成為資金與開發商重新配置的參考場域。
05 宏觀終局：政策成敗取決於外國資金能否轉化為新增開工與交付，而非僅為既有庫存尋找買方。
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