羅馬尼亞不動產開發商 AFI 宣布，其營運中的辦公大樓組合取得美國綠色建築委員會（USGBC）頒發的 LEED 零碳認證，成為當地首家獲此認證的房產開發商。認證涵蓋布加勒斯特、布拉索夫與蒂米什瓦拉共 7 個專案，總出租面積約 26 萬平方公尺，並以連續 12 個月的實際營運數據，檢核建築能源使用與使用者交通所產生的碳排放是否達到淨零平衡。
通過認證的專案包括 AFI Park、AFI Tech Park、AFI Park Floreasca、AFI Lakeview、AFI Victoriei Plaza、AFI Park Timișoara，以及 AFI Park Brașov 1。評估由 Colliers 永續服務團隊協助，透過節能減量、可再生能源及獲認可的碳排抵減機制達成認證要求。
AFI 已在 AFI Loft、AFI Cotroceni 與 AFI Brașov 等案場導入 LED 照明、能源監控系統，太陽能板、自行車設施及電動車充電設備，長期目標則是讓辦公大樓使用的能源 全數來自再生能源。這項認證不僅標示單一建築的環境績效，也代表 AFI 在羅馬尼亞的營運商辦資產組合首次獲得跨專案的整體淨零驗證。
這起事件表面上是一項企業永續成果，真正的結構性意義則在於：羅馬尼亞商辦市場正從「節能宣稱」轉向「可驗證的營運碳數據」，而認證本身也構成新的資產競爭工具。LEED 零碳並非比較單一建築的設計品質，而是以 12 個月實際營運期間為基礎，計算能源使用及使用者交通排放，再透過減碳與抵減機制確認淨零平衡，因此比單純取得既有環境標章更具營運揭露與可比較性。
對租戶而言，跨國企業正把據點的能源績效納入選址與整體供應鏈碳盤查。AFI 獲得的是可由獨立第三方驗證的結果，等於把環境表現從行銷敘事轉化為企業承租決策的具體依據。這並非單純的公益捐贈，而是 辦公資產租賃競爭力的重新排序：相同地段、相同租金條件下，可驗證的低營運碳排位能將變得更有利於招商與續租。
不過，「淨零」與「零排碳」存在關鍵區別。AFI 採用的途徑包含減碳措施及對剩餘排放進行抵減，因此認證成立並不代表案場完全沒有碳排；其實際減碳幅度再生能源占比、電網碳強度、租戶交通行為與抵減品質等因素影響。這也是市場判讀該認證時必須釐清的地方：降低使用能源、提高供電 renewable 占比、減少通勤排放，仍是比購買抵減額更難但更實質的轉型工作。
AFI 與 Colliers 的合作也反映第三方專業服務在綠色資產價值鏈中的角色。除投資硬體設備外，還需建立能源管理、資料追蹤、租戶交通統計與認證申請能力。對地主而言，這代表前期資本支出增加，卻也可能帶來較低營運成本、較穩定租戶及更佳融資條件；對金融機構與投資人而言，則提供更具一致性的 ESG 比較基礎。
戰略貿易流向與供應鏈依賴度
HS 8507資料來源：UN Comtrade 聯合國商品貿易統計庫 · 全球市場規模 $1,300 億美元 / 年 (複合成長率 >24%)
AFI 的案例可視為歐洲辦公不動產「營運碳數據化」的早期訊號，未來 12 至 24 個月，零碳認證可能從單一資產榮譽，逐步變成跨國企業承租大型辦公空間的前置條件。這項演進並非單靠建築節能就能完成，它同時取決於能源供應結構、租戶行為、數位基礎設施與碳抵減市場的可信度。
01 起因觸發：AFI 以 7 個營運中的辦公專案、12 個月實際數據取得 LEED 零碳認證。
02 一階傳導：租戶選址、續租與企業碳盤查開始重視可驗證的辦公資產績效。
03 二階擴散：能源監控、太陽能、智慧電網、充電設備與碳抵減服務需求上升。
04 資本層效應：商辦估值、融資條件與 ESG 盡職調查納入營運碳數據。
05 區域擴散：羅馬尼亞與中東歐業主可能加快綠色資產改造及第三方認證布局。
06 宏觀終局：歐洲商辦競爭由租金與地段，擴大為能源韌性、碳誠信與租戶永續共融。
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