房地產資料商 ATTOM 公布 2026 年第 3 季美國住宅可負擔性報告，在具備足夠交易與人口資料的 583 個郡中，98% 的住宅價格相較歷史常態更難負擔，570 個郡的重大每月房貸支出超過歷史水準。全國住宅中位成交價為 36.8 萬美元，季減 1%、年減 2%，但 30 年固定房貸利率仍達 7.3%，15 年固定房貸利率為 6.6%，接近 2023 年高點。
價格下跌與工資成長未能化解壓力。80.1% 的受查郡，典型居民每月購屋支出已高於其平均工資，30.9% 的郡甚至超過可負擔界線 43%。以 20% 頭期款、房貸加保費、房屋稅及保險每月不超過收入 28% 計算，全國中位價住宅需要年薪 90,191 美元，高於最新平均年薪 79,534 美元。
區域落差同樣顯著：紐約州Kings County的房產支出相當於典型工資的114.1%，而加州Orange County為92.6%；德州Harris County則為20.7%。這顯示美國住宅市場並非單純「全面上漲」，而是處於高利率壓力下的高價僵持、區域分化與購屋門檻全面上移狀態。
這場住宅可負擔性危機的本質，是家庭收入、購屋價格與融資成本三者的剪刀差，並非單由房價上漲造成。即使全國中位房價連續兩季小幅回落，7.3%的30年房貸利率仍使每次利率變動直接放大月付；當房貸占收入上限被設定為28%，利率上升1個百分點，就可能要求家庭購買較小房屋、增加頭期款、縮短貸款年限，或被迫繼續租屋。
未來住宅市場的關鍵，不在於房價是否小幅修正，而在於利率能否讓月付負擔重新下降。2023年以來，高利率使既有買方、潛在買方與建築商同時受到約束；這與2008年金融危機不同，因目前主要問題是價格與融資成本長期偏高，而非所有權與貸款品質全面崩壞。
政策面能否透過住宅供給、長期固定房貸、租屋保障及勞工跨州遷移提高彈性，將決定這是短期交易低迷，還是演變成更持久的居住門檻上升。若供給改革速度落後需求恢復，低交易量不一定代表低房價風險，反而可能使庫存重新集中於缺乏流動性的既有屋主。
01 起因觸發：30年固定房貸利率維持7.3%，全國中位房價年減2%，可負擔性仍低於歷史水準
02 一階傳導：首購族購屋能力下降，成交量承壓，建商、房貸銀行、建材與住宅服務業受牽動
03 二階擴散：租屋需求、房東議價能力與勞工通勤半徑擴大，地方稅基及住房政策爭議升高
04 宏觀終局：若利率居高不下，住宅供給與勞工流動效率降低，所得差距與跨州經濟重組進一步加深
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