巴林 Eskan Bank 宣布推出穆哈拉格發展計畫第一階段的 140項投資機會，範圍涵蓋六大歷史街區，可選擇整個傳統「ferrej」社區、個別歷史建築或計畫邊界內的指定區域進行取得、開發與用途改造。
計畫由 Eskan Bank 與巴林經濟發展局（EDB）共同推動，並依國王哈馬德・本・伊薩・阿爾哈利法命令，保存王國建築與城市的歷史文化資產，同時活化伊薩・阿爾卡比爾宮。住房暨都市規劃部長 Amna bint Ahmed Al Rumaihi 表示，政策核心是在維持建築真實性與歷史風貌的前提下，讓老舊社區恢復居住、工作、旅遊與商業功能。
Eskan Bank 總經理 Abdulla Taleb 則強調，此舉是依 ESG 原則建立歷史地產投資組合的重要里程碑，並承諾隨各階段推動，陸續釋出更多機會。官民攜手把整片老城打包成可投資資產，顯示文化保存正被重新設計為不動產收益機制。
這項計畫表面上是文化資產保育，底層卻是巴林經濟轉型與不動產結構重整。麥納麥以外，長期受石油收入支撐、但多元化成果有限的海灣國家，正尋找能同時創造就業、旅遊收入與城市品牌的「新經濟」。穆哈拉格作為巴林保存最完整的傳統商業與居住區，若能導入觀光、餐飲、文化展演與精品服務業，價值便不只在建物本身，而在於重新建立人潮、商機與城市網路。
政策推進包含三重結構性考量：
這不是政商衝突故事，而是一場制度性協調：各方皆有利，但能否讓文化價值、商業回收與居住品質同時成立，仍取決於回饋機制是否透明、租金是否合理，以及活化是否真正帶來在地社群參與。
戰略貿易流向與供應鏈依賴度
HS 2709資料來源：UN Comtrade 聯合國商品貿易統計庫 · 全球市場規模 每日約 1.02 億桶 (全球最大宗貿易商品)
穆哈拉格計畫可與海灣城市文化再生、歐洲歷史街區活化及日本「城下町」再生經驗對照。過去城市更新常見的問題，是保育完成後商業化不足，或活化成功卻導致在地居民被排擠。巴林此次以 140項分階段投資機會 取代一次性整建，顯示政策已承認資本需求與市場節奏，但成果仍取決於執行設計。
後續觀察指標包括：首輪投資人結構、外資與在地資本比例、實際進駐率、历史建築維護責任歸屬、租金漲幅，以及活化收益是否回饋至傳統街區的公共服務。
01 起因觸發：巴林王國領袖要求保存歷史建築並活化伊薩・阿爾卡比爾宮，Eskan Bank 與 EDB 隨後釋出穆哈拉格第一階段 140 項投資機會。
02 一階傳導：歷史地產取得、修復、用途改造及招商需求增加，帶動建築保育、工程、旅宿、餐飲與零售業進入；銀行則擴大文化資產投資組合。
03 二階擴散：私人資本參與歷史街區活化，可能形成可供其他海灣城市借鏡的公私協作模式，並提升巴林旅遊產品與城市品牌辨識度。
04 宏觀終局：若穆哈拉格成功，巴林可降低對油收及大型人工開發的依賴，加速服務業與文化經濟轉型；反之，若高保育成本與低招商需求重疊，歷史地產金融化可能形成新的資產泡沫與維護負擔。
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