馬耳他政府依《2026年第195號法律公告》，自2027年1月1日起重整外國退休人士居留制度。最低年度所得稅將由7,500歐元倍增至15,000歐元，最低購屋價格則由一般地區27.5萬歐元、南部馬耳他與戈佐22萬歐元，統一提高至70萬歐元。
租屋方案同步收緊，年度租金下限由9,600歐元提高至1.4萬歐元，申請費亦由2,500歐元增至8,500歐元。既有「馬耳他退休計畫」將由效期五年、可續期五年的「退休養老金領取者」身分取代。
符合15%合格外國所得稅率者仍維持不變，但取得身分所需支出近乎翻倍。2026年12月31日前完成申請者可依舊規則使用至2031年底，成為制度轉換前最後一批過渡紅利。
這項調整並非單純提高簽證費，而是馬耳他在歐洲主權基金支出、財政壓力、住宅供應與國際人才競爭之間重新劃定政策邊界。退休移民原本以合格外國所得15%稅率换取居留權，卻也要求外國人持有高額不動產或支付實質租金，因此兼具稅務收入、房產需求與消費外溢的經濟效果。
新制將購屋門檻一口氣推高至70萬歐元，顯示政府正優先篩選高淨值、高資產及具長期居住意願的申請人。對馬耳他而言，降低退休移民對中低價住宅的依賴、提高單位申請人的財政貢獻，雖能紓解住宅與基礎設施壓力，卻也可能削弱原本「低成本移居歐洲」的吸引力。
政策利益角力主要落在三個層次。第一，政府希望每位新申請人帶來的稅收與不動產價值足以涵蓋公共服務成本；第二，在地房产市場需要控制外國資金對住宅價格及居住機會的影響；第三，歐洲其他國家則可望吸走被馬耳他提高門檻排除的潛在移居者。
15%稅率維持不變尤其關鍵。馬耳他並未全面放棄租稅優惠，而是把競爭焦點由「誰能以最低成本取得居留身分」，轉向「誰具備足夠資產與消費能力」。因此，真正受損的未必是所有外國退休者，而是原本鎖定20萬至30萬歐元住宅、準備先低成本取得身分再決定是否買屋的中產退休族群。
馬耳他退休制度過去以穩健財政、英文司法環境、低門檻稅務與居留便利性，參與歐洲高淨值人口及退休客群競爭。此次調整可理解為其因應歐洲移民政策普遍收緊、住宅通膨與財政審查上升的一次風險重定價。制度會不會因此失去吸引力，關鍵不在門檻本身，而在15%稅率能否搭配足夠優質的國際生活品質。
01 起因觸發：歐洲移民審查、住宅供應與財政永續壓力上升，促使馬耳他同步提高所得、房產及申請門檻。
02 一階傳導：外國退休申請人數量與資格重組，中低價住宅買方減少，高資產租屋及購屋需求增加。
03 二階擴散：歐洲退休移民競爭轉向葡萄牙、西班牙、希臘等替代目的地，跨境房產與財富管理服務也重新配置。
04 二階擴散：國際退休社區、醫療、保險、律師及房產仲介業者承受客群結構變化，季節性消費與服務容量需重新估算。
05 宏觀終局：馬耳他由廣譜人才磁場轉向高價值、低數量的國際人口策略，歐洲的人才競賽也將從稅率競爭升級為整體制度品質競爭。
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